O mercado de compra e venda de imóveis está aquecido uma vez as diversas facilidades para a aquisição da casa própria, dentre elas destacam-se o financiamento pela C.E.F. e a compra do imóvel na "planta".
Inevitavelmente, o aumento nas venda de apartamentos e casas trás consigo problemas entre construtores e compradores, logo o comprador ao se interessar por algum imóvel deve sempre observar quais são seus direitos e deveres para que a tão sonhada compra da casa própria não se torne em pesadelo.
O que muitos não sabem é que a obrigação das construtoras de imóveis é nitidamente de resultado, deste modo, a natureza jurídica da responsabilidade civil das construtoras, no que diz respeito a data de entrega do imóvel, é de responsabilidade civil objetiva, ou seja, o construtor responde independentemente de culpa, que nesta situação é presumida, motivo pelo qual o comprador do imóvel poderá demandar judicialmente para pleitear o que lhe é de direito.
Destarte, observamos que o contrato de construção imobiliário tem caracter sinalagmático, pois ambas as partes têm responsabilidades e obrigações; a reponsabilidade do construtor é entregar o imóvel que foi comprado, objeto certo e determinado não podendo ser qualquer coisa; e ao comprador resta cumprir com o pagamento no prazo estipulado pela construtora.
Percebe-se com frequência que as obras atrasam e não são entregues na data prevista contratualmente, o que faz aumentar o número de ações de compradores contra as construtoras.
Uma vez não entregue o imóvel na data avençada surgem direitos a serem pleiteados pelos compradores, e que são na maioria das vezes incontestáveis pela construtoras, porém, as construtoras ao não entregar o imóvel na data prevista no contrato apresentam defesa no sentido de que existe o chamado “prazo de carência”, ou seja, prazo suplementar para entrega dos imóveis que usualmente são de 90, 120, ou até mesmo 180 dias, entretanto, é pacifico nos tribunais superiores que este prazo de carência somente poderá ser aplicado nos casos de força maior e caso fortuito os quais dificultam o término da obra:
Assim, a respeito deste prazo suplementar que é constante nos contratos de construção de imóveis, o Código de Defesa do Consumidor, no art. 51, § 1º, exige equilíbrio contratual entre as partes, sendo que a inserção do prazo de carência caracteriza cláusula nitidamente abusiva, que favorece apenas um dos pólos contratuais.
Entretanto, se constante no contrato, o prazo suplementar tem aplicabilidade somente em casos extremos, como já mencionado (caso fortuito e força maior). Há de se notar que, em uma análise jurisprudêncial junto aos tribunais, o tema não tem sido favorável às construtoras e na maioria das vezes os Juízes dão razão aos consumidores/adquirentes de imóveis.
Um exemplo usualmente utilizado pelas construtoras é o de chuvas constantes, porém os tribunais já se manifestaram no sentido de que chuvas não são consideradas caso fortuito e imprevisíveis ante o desenvolvimento metereológico existente, assim, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida é exclusiva da construtora e não pode ser transferida ao consumidor que de boa fé contrata os serviços.
Excluídas as hipóteses de caso fortuito ou força maior, existe uma única hipótese de alteração do prazo de entrega do imóvel, que é a situação em que o adquirente da unidade, de forma expressa, manifesta sua concordância na alteração do prazo, o que dificilmente ocorre.
Diante das informações, caso a entrega do imóvel não seja realizada na data avençada, poderá as construtoras serem responsáveis por diversos direitos consumeristas que na maioria das vezes o consumidor/comprador não imagina ter, que são:
- O adquirente da obra poderá, se lhe convir, pleitear a resolução do contrato com a restituição integral do valor em uma única parcela devidamente atualizada monetariamente e com juros legais.
- Se o adquirente estiver comprando seu primeiro imóvel e necessitar do mesmo, não lhe interessando pleitear a resolução do contrato, poderá o adquirente cobrar o reembolso integral dos aluguéis por ele pago, ainda que o contrato esteja quitado de forma parcial.
- O adquirente ainda pode pleitear judicialmente o pagamento de aluguéis dos meses em que o imóvel não foi entregue (lucros cessantes) independentemente de qualquer tipo de prejuízo, tendo em vista que havia a expectativa de ter o imóvel na data prevista no contrato contratualmente.
- E de forma suplementar poderá o comprador pleitear até mesmo danos morais dependendo da extensão dos danos suportados pelo comprador.
Aqui vai um conselho, antes de assinar o contrato, pesquise sobre a construtora veja se é de confiança e como forma de prevenção guarde além do contrato, os folders, e até mesmo os panfletos sobre a obra, pois ainda que alguns Magistrados não os considerem como provas, são inevitavelmente elementos de convicção para a sentença. Bons negócios !
VAGNER FAGUNDES
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